Г-н Дичев, в началото на нашето интервю бих искал да Ви помоля за оценка на моментното състояние на пазара на недвижима собственост. В последните няколко месеца почти всички медии коментират темата „публична продан от съдебен изпълнител”, съответно общественият интерес нараства. Бихте ли направили сравнение с реалния инвеститорски интерес днес, сравнен с периодите преди настъпване на кризата? В този смисъл погрешно ли е създаденото впечатление, че с кризата се увеличава реалният интерес към имоти изнесени на публична продан?
За публичните продажби при частното съдебно изпълнение определено има увеличен интерес до толкова, до колкото направихме доста добра информационна кампания. С новият ни сайт (http://www.bcpea.org/) информацията достига до максимално широк кръг от хора и интереса определено е по-висок. Друг е въпроса до колко той е довел до реално увеличаване на сделките. Моето лично мнение е, че с оглед на законовите разпоредби за по–ниска начална цена от която започват продажбите, атрактивността на този вторичен пазар по презумпция е голяма. Все пак кризата е доста силна и сделките, които реално се случват не са толкова много.
От началото на годината се наблюдава постепенно увеличаване на началните цени на имотите предлагани на публична продан обратно на посоката на пазара, който отчита спад. Какви са причините за това положение и има ли връзка то първо, с излизащите на продан имоти с голям размер на обезпечението и второ, с възможността, чрез механизмите заложени в правилата за провеждане на публична продан да се закупуват имоти на цена близка до началната?
По отношение на началните цени и промяната от старт вместо от 50% от оценката, от 75%, предишното мнозинство в Народното събрание имаше криворазбрано виждане, че законодателно могат да се регулират пазарни проблеми. И така се стигна до увеличаване на началната цена. Но нашият опит на хора, участващи пряко в процесите, показва, че ниската началната цена не е най–големият проблем, тъй като тя предизвиква много по–голям интерес и се стига до реално наддаване и почти винаги имотите се продават на реалната им цена. В този смисъл една висока начална цена отблъсква голяма част от потенциалните участници и в много от случаите имотите не се продават. Така че промяната от 50% на 75% единствено доведе до забавяне на реалното извършване на продажбите, защото се стига до втора продажба, а там цената е намалена с 20% и се връщаме на старото положение. Тази промяна забави процедурите, а най–важното в условията на криза за кредиторите, за банките, за бизнеса, дори за гражданите, имащи вземания, е максимално бързо да си получат парите. Не случайно водещи икономисти препоръчват на правителството и въобще на държавната власт бързо връщане на парите към бизнеса, за да влезнат в оборот и да започнат да произвеждат. В момента се затварят едни пари дадени на кредит, няма връщане и изпълнението не е ефективно.
Аз искам да продавам имотите от ниска начална цена, защото тогава знам, че ще бъдат продадени и ще постигна добри резултати от продажбите. Когато продажбата се обяви на цена близка до пазарната, тогава се явява само един кандидат с оферта на тази цена и го купува. А тази цена може да бъде надмината при създаване на интерес и конкурентна среда, като едно от условията е проданта да стартира от ниска начална цена.
За съжаление законодателят и законът не взимат под внимание факта, че този тип сделки не са като на свободен пазар и че времето за продажба е ограничено. Ние, които прилагаме този закон, много добре знаем, че в кратък срок – седемдневен – трябва да се внесе предложената цена. По презумпция тя трябва да е по-ниска, иначе се обезмисля цялото упражнение. Целта на изпълнителния процес е в максимална степен да удовлетвори кредиторите, така че тук този подход е грешен.
През март 2008 г. настъпиха много сериозни промени относно правилата за наддаване в публична продан. Първо, едно лице има възможността да участва с повече от едно наддавателно предложение и второ, след приключване на тайната част от търга може да се наддава устно. При залагането на тези правила законодателят допита ли се до Камарата на ЧСИ? Имало ли е представители на Камарата в работните групи изготвяли законопроекта? Каква според вас е била идеята на законодателя с въвеждането на този смесен начин на наддаване и възможността да се прави повече от едно предложение?
Аз лично съм участвал в разработването на закона в частта му, касаеща изпълнителното производство. Нашето мнение е, че трябва да има само явен търг. Този метод е доказано най–ефективният начин за провеждане на такъв тип продажби. Не случайно всички световно известни аукционни къщи с многогодишна практика организират търговете по този начин. Но нашият законодател прие това смесено положение. Също така стъпката за наддаване от 10% от началната цена е висока, така че колкото по–висока е стойността на имота толкова по–висока е и тя, което не е най–доброто решение за постигане на добри резултати на търговете.
Ние в момента анализираме ефективността на закона и приложението му на практика, но кризата доста промени ситуацията. В началото бяхме свидетели на манипулиране на търговете. Всички които се занимават с тази материя, включително АДВ, се сблъскват с този проблем и е много трудно да се разреши чисто нормативно. Ние нямаме готови отговори на тези проблеми, но на практика имаше продажби, при които наддавачите се споразумяват, разменят си пари един на друг, оттеглят предложения и по този начин манипулират цената до толкова, до колкото интереса на купувача е да закупи имота на ниска цена. Интересът на кредитора, длъжника и съдебното изпълнение е тя да е максимално висока. Така че определено има какво да се желае по отношение на процедурата. Факт е, че е възможно самите наддавачи да се разбират докато трае процедурата по време на устното наддаване.
А с тайното наддаване не е ли възможно да се блокира възможността за продължение към явен търг?
Този момент също съществува - при слагане на една много висока цена в тайното наддаване. Имало е и такива случаи. Следват отказвания от предложения и се стига до закупуване на имота на нереално ниска цена. В този аспект ние от Камарата продължаваме да настояваме, че явният търг е възможно най–чистата форма за провеждане на такъв тип продажби, и при него няма как да бъдат осъществени подобен род манипулации. Докато виждаме до какво може да доведе сега практикувания модел на наддаване.
Наблюдават се все повече повторни търгове и дори се стига до нови продажби с нови оценки – тази ситуация помага ли на взискателите и длъжниците?
Който посети сайта ни може да види както доста атрактивни начални цени, така и доста високи такива. Някои от тях дори са над пазарната им стойност към момента. Това се наблюдава най–вече при банките. За съжаление, когато са отпускани кредити при върха на пазара, се оказа, че са били доста надценени, някъде в пъти. И сега когато трябва да се събират тези вземания, се оказва, че обезпечението не покрива размера на дълга. Банката от своя страна изисква от съдебният изпълнител да заложи такава начална цена, която да покрива вземането, но в не малка част от случаите тя е неадекватна на моментното пазарно състояние и за тези имоти не се явяват наддавачи. За мен това не е пазарно поведение на банките. Отчитам го като грешка, защото всеки кредитор трябва да се стреми бързо да си получи парите, а със залагането на висока начална цена той няма да ги получи поне в следващите шест месеца и проблемът се задълбочава. Ресурсът стои блокиран, а в същото време е видно, че няма свежи пари. Длъжникът също губи от това всеки ден, защото до реализацията на обезпечението се трупат лихви, а те не са малки.
Трябва да се знае, че длъжникът не дължи такси към съдебното изпълнение за всяка нова продан. Интересът на съдебния изпълнител е да приключи проданта максимално бързо и ефективно, за да си получи хонорара, а не да извършва една продан по няколко пъти. Така че длъжникът не е ощетен от това, а от лихвите които му се трупат.
В обществото има нагласа, че съдебният изпълнител е „лошият човек” дошъл да им „вземе” имуществото. Бихте ли разяснили на читателите колко шансове и колко време реално се дават на един длъжник сам да се справи с финансовите си проблеми, преди да се пристъпи към принудително изпълнение?
Съдебният изпълнител може да се приеме като доктор, който, образно казано, да „излекува” болестта, ако имунната система не е в състояние да се справи с нея. С намесата на съдебния изпълнител се разрешава един проблем. Имаме много случаи, при които длъжници след това са ни ставали клиенти - това е показателно за ролята на съдебното изпълнение. Това, че длъжниците са наясно със ситуацията и времето, което имат, е факт. За съжаление българският длъжник не е от хората, които уважават институциите, не зачита договорите, които самият той е сключвал. За него е нормално да просрочва, нормално е да го чакат, дори има една такава нагласа „Този пък защо толкова нахалства, какво като ми е дал пари?”. От друга страна има хора, които в момента, в който бъдат уведомени, си изплащат всичко до стотинка, но за съжаление те са значително по–малко.
Дали им стига времето за справяне с проблема? Специално при банковите вземания длъжниците твърдят, че не е достатъчно, защото не са били уведомени и не са получили известие. При поръчителите това се случва често и смятат, че тези два-три месеца са недостатъчни, защото банките търсят основния длъжник. Според мен това са по–скоро оправдания, тъй като всеки много добре знае кога му е вноската по кредита, знае какво просрочие има, знае какво следва при неплащане на дълга, или като спре да плаща може да отвори договора си и да си припомни какво следва. В повечето случаи става въпрос за откровена недобросъвестност на длъжника.
При обявяването на имот за продан често се забелязва, особено при парцелите, липсата на административен адрес на имота. Това се вижда често и при къщи с дворно място извън територията на големите градове. Това положение при всички случаи не помага за оптималната реализация на имотите. Вижда ли Камарата на ЧСИ проблем в това и ако да, смятате ли да предприемете някакви действия в тази насока?
Ние работим с документи и когато в акта за собственост е записано УПИ „ZZZ”, често се случва и ние да не можем да намерим имота. Имах случай, в който шест месеца от общината не можаха да ми издадат документ за административен адрес на имот. Не знам банката, когато е отпускала кредита, как го е намерила и идентифицирала, след като в хода на изпълнението не могат да ни окажат съдействие. Работи се с документи, и след като не може да се установи, административен адрес не се и посочва. Възможно е да има случаи, при които да е установен такъв адрес, но да не е посочен в обявлението за публична продан, което е проблем до толкова, до колкото някои потенциални купувачи да са го пропуснали като възможност. Но това са индивидуални случаи и не мисля, че Камарата трябва да се ангажира с този въпрос като цяло.
Бихте ли разясни ли каква точно е функцията на „Регистъра на длъжниците” и с какво той ще улесни работата на съдебното изпълнение?
Това е нещо, за което се говори от доста време, още от по-предишното правителство. Идеята е ясна - трябва да има национална база данни и ние работим в тази насока и ще направим регистъра. Първоначалната идея е да не бъде публичен и най–вероятно това ще се случи, поради европейските практики в тази област и защитата на личните данни. Но всяко едно лице ще може за себе си да се снабди с официален документ, с който да удостовери дали е длъжник или не. От друга страна самите ние ще спрем да работим на тъмно, защото се случва да „гоним” едни и същи длъжници без да знаем. Понякога се получава неловко - аз отивам на опис, утре колега - и това ни пречи. Само при имотите няма този проблем, защото ползваме базата данни на Агенция по вписванията, където се виждат възбраните. С регистъра ние определено ще повишим ефективността на изпълнението, което е добре и за кредиторите.
Ние, като медия тясно специализирана в областта на публичните търгове, заставаме зад идеята, че ще бъде от полза за всички заинтересовани страни създаването на възможността да се закупуват имоти на публична продан чрез ипотечен кредит. Какви според Вас ще са ползите от такава опция и какви са пречките тя да се реализира? При евентуална промяна в ГПК, касаеща публичните продажби, Камарата би ли застанала зад залагането на такава възможност в закона, която да гарантира сигурността на кредитора в такъв тип сделка?
Ние подкрепяме всяка една такава възможност, но това зависи изцяло от банките. Ако говорим за процедури, ако вместо седемдневен срок за внасяне на цената за имота се промени на четиринадесет дни, това дали ще е достатъчно за отпускане на кредит?
Ние не сме се задълбочавали по тази тема. Приема се по дефиниция, че е почти невъзможно да се осъществи сделка на публична продан с ипотечен кредит.
ЕВРОПЕЙСКИ СЪЮЗ
ОПЕРАТИВНА ПРОГРАМА