Targ.bg Ви съветва да изчетете внимателно статията!
Търгът е състезание и като всяко състезание има правила. Когато не знаеш правилата на играта, не знаеш, че другите биха могли да ги използват.
Този материал е за любознателните и мислещи състезатели, които носят духа на победата в себе си.
В тази публикация ще ви разпишем различни, хипотетично възможни постановки, чрез които да изградите по-дълбоко познаване на материята и да направите участието си в публична продажба максимално успешно. Ще разгледаме законодателството третиращо публичните продажби, което оставя възможността по–запознатите и инициативни участници да победят в състезанието.
Първо ще припомним накратко
Как протича една публична продажба?
Процесът започва с обявяване на самата продан, което действие се състои в обявяване на продажбата чрез Обявление за публична продан. Същото трябва да бъде разгласено чрез поставянето му в кантората на съдебния изпълнител, сградата на Районния съд в населеното място, където ще се състои проданта. Обявлението се поставя и на видно място на самия имот, както и в сградата на общината по местонахождение на имота. От съвсем скоро частните съдебни изпълнители вече използват и единен електронен регистър, в който качват информация за провежданите продажби.
Времетраенето на проданта е един календарен месец. През този период заинтересованите лица могат да се запознаят с имота в определеното време за огледи, да прегледат книжата по изпълнителното дело касаещо проданта и да се заемат с размисли върху инвестиционните си намерения.
Предложенията за участие в публична продажба се подават най–късно до 17.00 часа от последния ден на проданта посочен в обявлението. В плика съдържащ наддавателно предложение се поставя и документ удостоверяващ, че участника е внесъл задатък за участие. Същият е в размер на десет на сто от началната цена на имота. Отварянето на наддавателните предложения става в началото на следващият работен ден.
Подробни материали за процеса по реализирането на публична продан може да се запознаете ТУК и ТУК!
Промените в ГПК и последствията от тях
От месец март 2008 г. в разпоредбите на ГПК настъпиха сериозни промени в условията за провеждане на публична продажба, които дават редица възможности на участниците да изготвят различни стратегии за участие.
Първата промяна се състои в това, че след отваряне на всички наддавателни предложения, всеки от участниците има право да наддава устно със стъпка равна на размера на един задатък, над най–високо предложената цена в тайното наддаване.
Втората промяна в ГПК, с чието добро познаване участието в проданта би могло да е успешно, е възможността наддавача да участва с повече от едно наддавателно предложение, като няма ограничение за броя на наддавателните предложения. Важно е да се знае, че за всяко от наддавателните си предложения участника трябва да внесе депозит за участие, който е в размер на десет на сто от началната цена на процесният имот.
Тук ще ви запознаем с част от подходите при участие в публична продан, провеждана по реда на ГПК.
Стратегия „Разчитам на късмета”
Стратегията на някои участници би могла да е залагане в тайното наддаване на цена близка до началната с надеждата, че или ще бъдат сами на проданта и ще придобият имота на начална цена, или ще се включат в явното наддаване в случай, че има други участници.
Тази стратегия звучи перфектно, но за съжаление няма гаранция за успехът й. Причините за това ще разберете сами след малко.
Стратегия ”Застраховка”
Много участници биха могли да използват стратегии на тази основа, като правят стъпаловидни наддавателни предложения започващи от най–високата цена, която са готови да платят за имота, и през опрделена стъпка надолу подреждат предложенията си до размера на първоначалната цена на имота. Целта на участника би могла да е при настъпването на определени обстоятелства да има възможността да закупи имота на възможно най–ниска цена. Тази стратегия би могла да е успешна в случай, че между неговото най-високо предложение и следващите му предложения няма друг наддавач. Наричаме този подход „застраховка”, защото по този начин участника си гарантира възможността да закупи имота на по–ниска цена в случай, че най–високото му предложение се окаже надценено.
Важно да се вземе под внимание, че за отказа от закупуване на имота или невнасянето на предложената цена се губи внесеният задатък!
И двата разиграни по-горе примера, биха могли да се използват под различни форми и вариации в зависимост от изходните данни, като начална цена, каква максимална стойност е готов да заплати участника за имота, и до колко държи да го закупи.
В следващата ни статия по темата ще разиграем нагледни примери и ще докажем потенциалният ефект на всяка една от възможните стратегии, кога и коя от тях би имала успех на база различни изходни данни. Ще се опитаме да ви покажем какво мислене трябва да има наддавача за да бъдат успешни участията му в публична продажба. Ще дадем тема за размисъл как участника би могъл да противодействате на стратегиите на конкурентите си и какви тактики е възможно да използва, за да защити интересите си и да постигне целите си. Ще се разбере, кога участника губи и кога не задатък при отказ от закупуване на имота, както и много друга полезна информация за всеки участник в публична продажба.
Статията е с информационен характер! Изложената информация не бива да се приема като съвет или препоръка! Целта и е читателят да се запознае с различните постановки, които биха могли да се образуват на базата на законодателството третиращо публичните продажби реализирани от съдебен изпълнител!
Този материал е разработен с любезното съдействие на Алмарк – професионалният консултант при участие в търг специално за потребителите на targ.bg.
ЕВРОПЕЙСКИ СЪЮЗ
ОПЕРАТИВНА ПРОГРАМА